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房地产产品双重特征与调控房价政策的选择

2019-02-25 13:10:57

房地产产品双重特征与调控房价政策的选择

很多因素影响房价和房地产投资规模,这些因素可能导致房地产市场过热。本文

从房地产产品的双重特征出发,研究居民房地产产品的需求对我国房地产产品价格的

影响问题和调控房价政策的选择。

一、房地产产品的双重特征

房地产产品具有耐用消费品和资本物品的双重特征。作为耐用消费品,其价格由

市场供求关系决定,而作为资本物品,房地产产品同其它金融资本一样,容易被投机

或炒作,使其价格升高并严重偏离其价值,从而出现价格泡沫。对房地产产品的需求

主要分为消费需求和投资需求,消费需求是指居民出于居住目的的需求,这种需求通

过影响供求来影响房地产产品的价格;投资需求是指居民为了获取超额收益而投资于

房地产的需求,它包括投资需求和投机需求,投资是以获取正常的利润而进行的长期

投资行为,投机则是为套取差价而进行的短期炒作行为,后者主要通过操纵信息的数

量、信息表现形式和信息内容等方式来影响价格预期,从而对实现对房地产产品的价

格的影响。

二、居民需求对房地产市场价格的影响

1.居民消费需求对房价的影响

上世纪70年代“生育高峰”出生的大量居民,他们面临取消福利分房的现实,

需要通过市场解决住房问题,他们稳定的收入和银行便捷贷款支持使这批人成为房产

消费的主力;随着我国经济持续发展,大量非城市人口涌人中心城市,其中的部分亾

长期居住在城市,这些人需要购置住房,成为城市商品房购买者;我国基础建设和城

市化进程加大了征地、拆迁的力度,拆迁和拆迁补偿创造了大量的刚性消费需求;经

济持续高速发展导致财富大量积聚,可支配收入稳步增加,增强了居民购买住房的能

力。

以上几种因素,使得我国居民的消费需求不断增加,市场供求失衡,造成了房地

产市场价格的合理上涨。

2.投资或投机需求对房价的影响

居民是否对房地产产品进行投资或投机,主要取定于对未来房价涨落的预期。理

性预期理论认为,预期因素可以影响商品的需求。对于具有双重特性的房地产产品,

预期的影响更是明显,房价涨落的走势很大程度上取决于人们对于未来经济发展前景、

收入、利率和其它宏观经济基本面的预期。居民预期房价上升并进行投资或投机,结

果市场证实他们的预期,于是他们在下一期会预期房价进一步上扬,而这种预期也就

会再次导致房价在该期内上扬,这样会推动房价不断走高。近几年来,由于银行利率

较低,投资或投机的资金成本不高,股市低迷,债券投资渠道不畅,人们可选择的投

资渠道少,人民币升值及汇率制度改革等因素造成国内社会资金、境外游资和国际“

热钱”趁机进入热点城市,促使这些城市房价过快上涨,甚至导致了“羊群效应”。

投资和投机资本驱使房价严重偏离其价值。

三、调控房价政策的选择

根据上述分析,调控房价的关键在于通过调整宏观经济基本面,来改变人们对未

来预期,从而合理地调整房地产市场供求。稳定住房价格,必须调改结合,标本兼治。

1.加强和改善宏观调控,实现供求双向调节。一方面,要加大土地供应调控力

度,强化规划调控导向,改善住房供给结构,着重增加中低价位、中小户型普通商品

房和经济适用住房的供给;另一方面,要采取有效的财政、金融和税收政策,合理引

导投资需求,逐步释放被动需求,形成合理的住房消费和投资需求。通过供求双向调

控,努力实现商品住房供求基本平衡,扼止住房价格上涨过快的势头,促进住房价格

理性回归和房地产市场健康发展。

2.深化改革,用改革的办法推动房地产业健康稳定发展。(1)要努力推进政

府自身改革,树立正确的政绩观,杜绝不切实际的形象工程和政绩工程,限制产生新

的被动需求,对业已形成的被动需求加以合理引导,使之逐步释放。(2)深化土地

制度改革,建立“归属清晰,权责明确,保护严格,流转顺畅”的现代土地产权制度。

(3)要加快改革住房价格形成机制。在市场经济条件下,利用市场机制调节供求比

宏观调控更具有优越性,但是要充分发挥市场机制调节作用,必须尽快转换住房价格

形成机制,增强房地产市场自我调节能力,促进房地产业长期稳定成长。(4)完善

政府信息发布制度。政府要尽快建立房地产信息发布制度,正确引导媒体的舆论

导向,引导居民理性消费,逐步调节对房价的心理预期,防止房价的过渡波动。

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