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房地产业销售继续改善试看预期变现实

2020年07月01日 栏目:娱乐

房地产业:销售继续改善 试看预期变现实2月板块表现强劲,主要系政策放松预期和销售环比改善双轮驱动,符合我们此前预期。2月,沪深300指数

房地产业:销售继续改善 试看预期变现实

2月板块表现强劲,主要系政策放松预期和销售环比改善双轮驱动,符合我们此前预期。2月,沪深300指数上涨6.9%,申万房地产指数上涨12.3%,房地产板块跑赢大盘5.4%,符合我们上月预期。主要原因在于:1)

芜湖新政与“上海居住证满三年可购二套房”政策带来地方政策松动预期,尽管两个政策相继被叫停,市场对地方政府具备放松冲动的确认增强,而中央多次强调支持首套房置业在按揭贷款利率方面的落实,也使得市场对于政策的结构放松趋势进一步确认;2)全国范围销售连续四周环比增长,尤其是进入2月中旬以后,环比回升趋势明确,主要由节后需求释放、部分开发商降价以及信贷环境缓慢改善带来。

2月销售面积环比改善明显,交易量达到去年4季度月均交易量82%的水平。申万跟踪的21大城市销售面积2月销售面积合计为882万平米,环比1月上升58%,同比上升15%,交易量达到去年4季度月均交易82%的水平。

由于新推盘较少,一线城市库存累积较慢,从上月的3384万方缓慢上升至3397万方,同时销售率改善明显,从4.8%升至7.1%,接近去年11月水平。由于龙头公司新推盘较少,签约销售环比基本持平,保招万金4家合计销售为153亿,相对上月152亿略有增长,其主要原因是万科1月份认购转签率较高导致1月份基数较高,而本月龙头公司实际认购量都大于签约量,环比改善仍较为明显。

土地市场不改下行趋势。月土地累计成交面积为1.6亿平米,成交金额为1552亿元,同比萎缩33%和50%,其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩41%,交易金额萎缩55%。2月土地平均溢价率为2.26%较1月的2.32%略降。整体看,2月土地市场基本处于量平价跌的下行趋势中,月整体表现

仍呈现大幅萎缩状态。从城市分布看,北上广深四大城市在2月几乎没有推地,成交面积、金额同比萎缩较整体土地市场更多,为64%、76%;开发商拿地仍偏谨慎,如万科继1月拿下旧改项目后未继续拿地,主要系大部分开发商上半年以去库存为主,同时短期对于销售可持续性缺乏信心,预计土地市场下行趋势仍将持续。

伴随按揭贷款利率进一步下调,3月销售继续改善是大概率事件,我们将看到政策预期将转变为销售现实,继续看好布局刚需市场和刚需产品的开发商,包括:保利地产、万科A、苏宁环球、金地集团、华夏幸福和首开股份等。1)由于3月行业推盘仍处于缓慢增长的水平,而按揭贷款利率进一步下调带来的刚需释放仍将持续,行业短期进入去库存小周期,销售率、交易量有望进一步提升;2)中央政策仍采取有保有压的态度,刚需市场和刚需产品的回暖仍将是三月房地产销售市场的主题,能够把握好这一时间窗口抢收的公司将为全年销售增长奠定基础。行业核心的风险是信贷紧缩和销售下滑的风险。


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