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结构性过剩仍是房地产的主流

2020年03月26日 栏目:时尚

结构性过剩仍是房地产的主流这次国际金融危机不是周期性的危机,而是结构性的危机。周期性危机和结构性危机的区别就在于:周期性危机是以时间为标
结构性过剩仍是房地产的主流

这次国际金融危机不是周期性的危机,而是结构性的危机。周期性危机和结构性危机的区别就在于:周期性危机是以时间为标志,时间到了,经济自然就开始复苏;而结构性危机是看你的结构有没有进行调整,是否调整到位,如果没有调整到位,这样的危机还会继续下去。   所以,在这次金融危机的冲击下,中国几十年来形成的经济结构要调整,这种结构调整就是要把原先以出口为主,以为西方泡沫市场服务为主的模式,调整到为国内的市场服务上来。这次调整是大范围的、深层次的,绝不是短时间的,因为这次危机来势太猛,强度太大。在整个危机调整的过程中,中国经济表现出来较基本的特征是过剩——生产能力的过剩,劳动力的过剩,原材料一切生产要素都过剩。中国的房地产处在其中,当然也不例外。在未来,房地产和中国的经济一样,较基本的特征也是过剩。   中国的房地产行业本身是一个很本土化的行业,自己的土地、劳动力、原材料销售给自己的市场,在中国各自的城市中循环着。在2005年之前,中国房地产较大的变化是房改,从计划体制转换成为了市场体制,但是,这都是在中国自己的土地上,自己的系统中循环着、改变着。   在2004年、2005年,西方国家通过金融市场的泡沫制造出来了许多钱。资本的本质就是流动,寻求升值,这些资金流向的目标也很明确,就是被西方称为“四块金砖”的中国、印度、俄罗斯和巴西。中国是这“四块金砖”中较大的一块,自此,房地产的资本化打破了中国房地产正常的循环,即把正常的征地、建设和销售过程,变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业。每次当中国政府提出“18亿亩耕地的红线不能突破”时,都进一步刺激国际市场对中国土地追逐的热情,因为市场上不变的规则是“物以稀为贵”。   土地储备在国际资本市场上被起了一个好听的名字叫“土地银行”。2007年一年全国房地产开发商购买土地的支出就高达3万亿元人民币,而当年全国商品房的销售额也仅有2.9万亿元人民币。   但是,到了2008年年初,疯狂的故事开始谢幕。9月14日雷曼兄弟倒闭后,中国也以较快的速度行动起来,应对国际金融危机,保增长。   2008年年底,中国大多数的开发商都难以渡过年关,因为欠银行的钱太多,市场销售几乎停顿,沉淀的土地、房屋和待建工程也太多,许多房地产企业的资金链马上就要绷断,此时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表,在市场上面不断地做空和打压这些企业,他们在随时聆听中国房地产企业资金链断裂,企业破产的爆炸声。就在这紧要关头,中国的银行大量发放贷款,据我所知,截止到2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给延期了。   同时,各个城市的地方政府针对土地出让金都出台了红头文件,允许地产公司延期缴纳。在政府的鼎力帮助下,中国房地产企业在2008年年底、2009年年初的生死关头获得注血,渡过了这一生死劫。仅2009年一季度银行的放款额就高达4.58万亿元,有许多银行一季度的放款已经超过了去年全年的放款。虽然一季度财政收入和出口额还在不断下降,但股票市场、房地产市场在大量资金的支持下,出现了回暖的态势。   未来中国房地产市场将如何发展,较重要的还是取决于国际金融危机的演变情况,因为这次金融危机还远远没有结束。   全球的金融危机一定会对中国继续造成冲击,在这一点上万万不可过分乐观。如果中国未来还可能犯错误的话,那一定是在2009年一季度比较好的数据面前过分乐观了,过分地夸大了自己的力量,失去了对形势理性的判断。尤其是房地产行业,在大起大伏的过程中容易失去理性的判断。今天中国房地产的复苏也仍要以全球经济走出低谷为前提。   目前,过剩仍然是中国经济的主流,也是中国房地产的主流。在房地产的过剩中,也存在着结构性的问题——两头过剩严重。一头是为国际资本服务,为世界500强服务,为国际金融行业服务的房地产业,将面临着更严重的过剩,例如,北京、上海的五星级饭店。另一头则是接近政府保障性住房的或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压,出现这部分商品房的过剩。银行的大量贷款,只是救急不救穷,治标不治本,是注血而不是自己造血。房地产企业要改变现状,较重要的是要有销售收入,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。   这次金融危机的复苏标志一定是从旧的模式中脱胎出来,能够达到真正的涅槃和调整,使过去犯的错误能够得到修正。金融危机实际上就是要提醒人们:这一切都是因为你犯了错误。金融危机的强度也标志着你犯错误的严重性。   金融危机的发生是货币出了问题,大量发货币也会让货币贬值。现在较靠不住的是钱,过去一年如果以货币为标准衡量,全国房价涨跌变化并不大,但如果我们换一个实物参照物——石油,以北京房价为例,一年前平均每平方米房价相当于8桶石油,而今天同一平方米的房子就值22桶石油,相对石油,北京房价一年涨了2.75倍,这种趋势未来不会改变,就是要回归财富本质,去杠杆、去泡沫。

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